Pháp luật về phát triển nhà ở xã hội để cho thuê từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh

Abstract

Trong bối cảnh giá nhà ở tại các đô thị lớn như Thành phố Hồ Chí Minh liên tục gia tăng, mô hình phân phối NOXH theo hình thức bán hoặc thuê mua chưa đáp ứng đầy đủ nhu cầu chỗ ở ổn định của người lao động thu nhập thấp. Đối với nhóm đối tượng này, khả năng tích lũy để sở hữu nhà ở còn hạn chế, trong khi nhu cầu thuê nhà dài hạn, ổn định và phù hợp với khả năng chi trả ngày càng cao. Điều này đặt ra yêu cầu phát triển mô hình NOXH để cho thuê như một công cụ chính sách nhà ở có ý nghĩa an sinh xã hội. Tuy nhiên, thực tiễn triển khai tại Thành phố Hồ Chí Minh cho thấy mô hình này còn rất hạn chế do chịu tác động của nhiều bất cập trong khuôn khổ pháp luật hiện hành. Mục tiêu của nghiên cứu là đánh giá khung pháp luật về NOXH để cho thuê, nhận diện các vướng mắc pháp lý liên quan đến chế độ sử dụng đất, cơ chế tài chính và quản lý vận hành. Trên cơ sở đó, đề án đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật nhằm từng bước xác lập cơ chế pháp lý phù hợp hơn cho mô hình NOXH để cho thuê, bảo đảm khả năng duy trì quỹ nhà ở cho thuê ổn định và quyền cư trú ổn định của người thuê tại đô thị. Nghiên cứu được thực hiện thông qua sự kết hợp giữa phương pháp nghiên cứu học thuyết pháp lý, phương pháp so sánh luật và phương pháp nghiên cứu định tính trên cơ sở phân tích dữ liệu thứ cấp. Bên cạnh đó, đề án sử dụng cách tiếp cận kinh tế học pháp luật, trong đó có phân tích giá trị hiện tại ròng, nhằm làm rõ tác động của cơ chế pháp lý hiện hành đối với khả năng tham gia của các chủ thể trong mô hình NOXH để cho thuê. Kết quả nghiên cứu cho thấy pháp luật hiện hành còn tồn tại một số điểm chưa phù hợp trong thiết kế chính sách đối với mô hình NOXH để cho thuê. Thứ nhất, cơ chế miễn tiền sử dụng đất tuy có tác dụng giảm chi phí đầu vào nhưng có thể làm hạn chế khả năng sử dụng quyền sử dụng đất và tài sản dự án làm tài sản bảo đảm khi tiếp cận vốn tín dụng. Thứ hai, dòng tiền thu hồi chậm từ hoạt động cho thuê làm cho mô hình này kém hấp dẫn hơn so với mô hình bán dưới góc độ NPV. Thứ ba, quy định cho phép chuyển đổi sang bán sau 10 năm có thể ảnh hưởng đến mục tiêu duy trì quỹ NOXH cho thuê trong dài hạn. Bên cạnh đó, pháp luật hiện hành vẫn còn thiếu các công cụ bảo đảm quyền cư trú ổn định của người thuê nhà. Từ các kết quả nghiên cứu trên, đề án đề xuất năm nhóm giải pháp hoàn thiện pháp luật. Các giải pháp trọng tâm bao gồm: hoàn thiện quy trình phê duyệt đặc thù cho dự án NOXH để cho thuê, kết hợp thí điểm chuyển đổi quỹ nhà xây dựng hoàn thành nhưng chưa đưa vào khai thác sang NOXH để cho thuê, đồng thời thay thế cơ chế bốc thăm ngẫu nhiên bằng bộ tiêu chí sàng lọc, chấm điểm khi nguồn cung hạn chế; thiết lập cơ chế bảo lãnh khoản vay qua Ngân hàng Phát triển Việt Nam kết hợp Quỹ phát triển NOXH để cho thuê của TP.HCM nhằm hỗ trợ lãi suất trong giới hạn an toàn tài chính doanh nghiệp theo quy định hiện hành; hoàn thiện cơ chế thế chấp gắn với đặc thù của dự án cho thuê và quy định về chuyển đổi sang bán nhằm duy trì quỹ nhà ở cho thuê; chuẩn hóa các công cụ bảo đảm quyền cư trú ổn định của người thuê, bao gồm cơ chế tái xét điều kiện định kỳ và danh mục đóng các căn cứ chấm dứt hợp đồng; và xây dựng cơ sở pháp lý cho loại hình tổ chức nhà ở phi lợi nhuận với cơ chế kiểm soát phù hợp. Nghiên cứu góp phần cung cấp cơ sở lý luận và thực tiễn cho việc hoàn thiện pháp luật về NOXH trong giai đoạn hiện nay.