Lý thuyết tìm kiếm của người mua trên thị trường nhà ở: tác động của tâm lý lo sợ thua lỗ lên hành vi người mua nhà

Abstract

Hiện tượng suy giảm khối lượng giao dịch và thời gian rao bán kéo dài trên thị trường nhà ở trong điều kiện giá nhà giảm khi thị trường nhà ở đi xuống đã được nhiều nhà nghiên cứu thực nghiệp phát hiện. Sau đó, một số mô hình lý thuyết đã được phát triển để tìm ra nguyên nhân của hiện tượng này như là mô hình giới hạn tiền đặt cọc của Stein (1995), tâm lý đánh giá cao hiện tại của Sun và Seiler (2013) và trong đó quan trọng nhất là lập luận về tâm lý lo sợ thua lỗ do Genesove và Mayer (2001) đưa ra dự trên lý thuyết triển vọng của Kahneman và Tversky (1979, 1991). Tuy nhiên, Buisson (2016) không đồng ý với lập luận này của Genesove và Mayer (2001), ông đã phát triển mô hình lý thuyết tìm kiếm của người bán chứng minh rằng tâm lý lo sợ thua lỗ không phải là nguyên nhân của hiện tượng sụt giảm khối lượng giao dịch nhà ở và khi thị trường có sự sụt giảm giá nhà, và ông đề nghị tìm một nguyên nhân khác cho hiện tượng này. Trong bài nghiên cứu này, tác giả mở rộng kết quả của Buisson (2016) bằng cách phát triển một mô hình tìm kiếm của người mua nhà với tâm lý lo sợ thua lỗ nhằm xem xét tác động của tâm lý này lên hành vi của người mua nhà. Kết quả mô hình cho thấy rằng khi thị trường nhà ở tăng trưởng hoặc chỉ giảm nhẹ thì hành vi của người mua nhà không chịu ảnh hưởng của yếu tố tâm lý lo sợ thua lỗ. Ngược lại, khi thị trường sụt giảm mạnh thì yếu tố tâm lý so sợ thua lỗ lại có tác động khuyến khích người mua dễ tính hơn trong việc mua nhà và rút ngắn thời gian tìm kiếm. Nguyên nhân do giả định không cho phép tái thương lượng nên kéo dài việc tìm kiếm sẽ làm cho người mua nhà mất đi những cơ hội đầu tư tốt khi căn nhà là đáng mua (lợi ích vượt ngưỡng) và giá đang thấp. Như vậy, cùng với kết quả của Buisson (2016), bài nghiên cứu kết luận rằng tâm lý lo sợ thua lỗ không phải là nguyên nhân của hiện trường suy giảm khối lượng giao dịch trên thị trường nhà ở khi giá nhà sụt giảm trong giai đoạn thị trường nhà ở đi xuống, và do đó cần phải tìm một nguyên nhân khác cho hiện tượng này.